עו”ד נעמה שיף
שותפה במשרד עורכי דין שוב ושות’, מטפלת בעסקאות נדל”ן, לרבות מורכבות
במתחמי נדל”ן מרובי בעלים, קיים יתרון לבעלי קרקעות שיתאגדו יחדיו עוד טרם הקצאת הזכויות במסגרת התכנון המפורט. ההתאגדות תאפשר לקבוצה לקבל מגרש שיוקצה לה במשותף, וכך יוכלו בעלי הקרקעות המאוגדים לקדם את מימוש זכויותיהם מיד לאחר אישורה של התוכנית
מתחם שדה דב לא יורד לאחרונה מהכותרות, זאת על רקע תחרות המחירים שהציתה חברת גינדי החזקות, שהציעה דירות חדשות במתחם בהנחות (לכאורה) של כ־35% ממחירי השוק. אולם לא רבים יודעים שלצד היזמים שכבר משווקים דירות במתחם, ולצד אלו שיחלו לשווק בתקופה הקרובה עוד אלפי דירות חדשות, בשטחו של נמל התעופה שפונה – ממוקמת חלקה 204, שבה ייבנו כ-2,000 יחידות דיור חדשות על ידי בעלי הקרקע הפרטיים המחזיקים בקרקעות. מדובר בקרקעות פרטיות בבעלות אלפי בעלים, שנוהלו עד עתה על ידי מנהלי הגוש הגדול שמינה בית המשפט, ועתידות להיכנס לחלוקה בתקופה הקרובה.
תופעה זו אינה ייחודית לשדה דב. חלקה 204 היא אחת מתוך מספר מתחמים מרובי בעלי קרקעות פרטיים שעומדים לקראת מימוש.
קיימים מתחמים גדולים בארץ, שבהם מקודמות תכניות בנין עיר הכוללות אלפי יח”ד, מסחר ותעסוקה על מקרקעין אשר הינם מרובי בעלים פרטיים וכך בעת קידום התכנון המפורט “נכפה” שיתוף בין בעלי הזכויות.
בין המתחמים במרכז הארץ שבהם יש ריכוז גדול של בעלים פרטיים והם נמצאים בשלבי אישור שונים, ניתן לציין את תוכנית 3700 לבניית למעלה מ-12,000 יחידות דיור בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3388 ליד שדה דב שבה ניתן לבנות כאלף יחידות דיור, מתחם חוף התכלת בהרצליה שבו פוטנציאל לבניית כ-12,500 יחידות דיור, ותוכנית גלילות לבניית כ-18,000 יחידות דיור, ועוד.
חלק גדול מבעלי הקרקעות במתחמים המדוברים רכשו את הקרקע לפני עשרות שנים, בהיותן ביעוד עתידי, ומאז פוצלו הבעלויות כתוצאה מירושות או רכישות של חלקים קטנים.
קידום התוכניות והפשרת הקרקע הם הליכים מבורכים לבעלים, שחלקם ממתינים להם עשרות שנים, אולם יש בהם גם איום לא מבוטל במקרים שבהם בעלי הקרקעות מקבלים חלקי זכויות במושעא במגרשים, יחד עם עוד עשרות בעלים נוספים, ולמעשה נכפית עליהם שותפות במגרש זמין שמובילה בהרבה מקרים לאי הסכמות ולפירוק השותפות על ידי בית המשפט.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לדרוש את פירוק השותפות בכל עת, כאשר הזכות אינה מותנית בגודל החלק היחסי של השותף ואינה דורשת הסכמה של יתר השותפים. לכן, אם בעלי קרקע מקבלים מגרש משותף יחד עם עשרות שותפים, הם עלולים למצוא עצמם בפני תביעה לפירוק שיתוף ללא שליטה בתהליך, לכל אחד מהם תהיה זכות ליזום הליך של פירוק שיתוף, אשר בעקבותיו המגרש יימכר למרבה במחיר. זאת אומרת שאחרי כל השנים שבהן המתינו לקבל דירה או שתיים בפרויקט (בהתאם לחלקם), הקרקע תימכר ליזם חיצוני או לבעלים אחרים שישתתפו במכרז, והבעלים יקבלו רק את שוויה בכסף – בהתאם לחלקם ולתמורה שתתקבל במסגרת המכירה.
הליכי פירוק השיתוף הם הליכים ארוכים שבהם בית המשפט ממנה כונס נכסים מטעמו שמוציא את הקרקע למכירה ומטפל במכירה.
לדוגמא בתיק ע”א (מחוזי ת”א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ’ ויסמן שאול בעניין “הגוש הגדול” בתל אביב (נבו 13.1.09), בעלי כ-95% מהזכויות ביקשו שבית המשפט יורה לבעלי המיעוט למכור את חלקם בלבד. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע שאין לאפשר לרוב לכפות על מיעוט למכור את זכויותיו; הפירוק יכול להיעשות רק על ידי מכירת המקרקעין כולו או באמצעות התמחרות פנימית בין כל השותפים. כפיית המיעוט למכור את חלקו בלבד נתפסה כהפקעה של זכות קניין, ולכן נדחתה.
ואכן, אם לוקחים את שכונת הגוש הגדול כדוגמה, שכונה שבנייתה החלה לפני למעלה מ-20 שנה אחרי חלוקת הזכויות לבעלים, הרי שניתן לראות שם פרויקטים שבהם בעלי הקרקעות התאגדו – שנבנו ואוכלסו בזמן קצר, לצד מגרשים שהמתינו שנים לפתרון המחלוקות בין הבעלים.
לכן קיימת חשיבות רבה לבעלי קרקעות להתאגד עוד טרם הקצאת הזכויות במסגרת התכנון המפורט, כדי שיוכלו להגיע להליך כקבוצה מאוחדת. בזכות התכנית המפורטת, יוקצה לקבוצה מאוגדת זו מגרש במשותף והם יוכלו מיד לאחר אישורה של התוכנית לקדם את מימוש זכויותיהם בדרך של בנייה עצמית – קידום הוצאת היתר הבניה באמצעות אדריכל ויועצים נוספים, ולאחר מכן בניית הפרויקט באמצעות קבלן מבצע, או במסגרת ביצוע עסקת קומבינציה עם יזם, עסקה שבמסגרתה היזם רוכש חלק מהקרקע, והתמורה שניתנת לבעלי הקרקע היא בניית הדירות על החלק שנותר בבעלותם.
היום אנחנו עדים לכך שהוועדות המקומיות מברכות על הליך ההתאגדות ואף ממליצות לבעלים הפרטיים להתאגד ולהגיע לשלב האיחוד והחלוקה כקבוצה מאוגדת ומיוצגת, כי זה משקף אף אינטרס של הרשות, כי התוכניות יצאו לפועל ואכן תקודם הבניה חלף הליכים משפטיים שעלולים להיות בין השותפים.
ניתן לראות היום כי במתחמים מרובי בעלים, כגון מתחם האלף במערב ראשון לציון, תכנית בי/410 דרום מערב בת ים, גוש 6716 בגני תקוה, מתוך אלפי יחידות שאושרו במסגרת התוכניות, הבעלים הראשונים שקידמו הסכמי קומבינציה ושירותי בנייה והתחילו בבנייה, הם הבעלים שהיו מאוגדים בהסכמי שיתוף.
יש לקחת בחשבון גם שמרבית התוכניות הן תוכניות מעורבות שימושים, ויש סיכוי רב שלבעלי הקרקע לא יוקצו זכויות עם ייעוד למגורים, אלא זכויות עם ייעוד לבניית משרדים, שטחי מסחר או אפילו מלונות. גם כאן יש משמעות להתאגדות לצורך מו”מ נכון יותר מול יזמים המתעניינים דווקא בבניית פרויקטים מסוג זה.